A la hora de comprar una nave industrial, oficina o local comercial, la opción más conocida es solicitar un préstamo hipotecario, pero cada coge más fuerza el leasing inmobiliario, como forma para financiar una adquisición que supone un importante esfuerzo para la mayor parte de las empresas y autónomos.

El leasing inmobiliario es una modalidad de financiación a medio o largo plazo, que facilita, mediante un contrato de arrendamiento financiero, la adquisición de este tipo de inmovilizado por las empresas. A través de este contrato, el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute del bien inmobiliario, a cambio del pago de unas cuotas, en las que se incluyen los intereses.

A la finalización del plazo estipulado en la duración del contrato de arrendamiento financiero, y del abono de todas las cuotas periódicas, el arrendatario tendrá una opción de compra del bien.

Ventajas del leasing inmobiliario

El impuesto sobre sociedades permite la deducción de las cuotas pagadas en concepto de leasing inmobiliario. Específicamente, la fracción de estas cuotas que corresponde a intereses es completamente deducible sin restricciones. Por otro lado, la parte de recuperación del coste, que implica la devolución del principal del leasing, también es deducible hasta el límite del doble del coeficiente de amortización máximo permitido para el activo, o del triple en el caso de empresas de reducida dimensión. Esto representa una oportunidad notable para las empresas de disminuir su carga tributaria anual.

Importancia de la duración del contrato

Uno de los requisitos cruciales para beneficiarse de las deducciones fiscales en el leasing inmobiliario es la duración del contrato, que debe extenderse por un mínimo de diez años, a diferencia de los leasings de otros tipos de activos, que sólo hacen falta dos. Si una empresa decide cancelar el contrato de leasing antes de completar los diez años, pierde los incentivos fiscales aplicados, y debe devolver estas sumas más intereses de demora en el año de la cancelación.

Atención. Repercusiones en caso de cancelación anticipada:

• Si el leasing se formaliza por un plazo superior y la cancelación anticipada se produce pasados los diez años iniciales, no se incumple la normativa y puede mantener las ventajas fiscales que haya aplicado.
• No obstante, si la cancelación anticipada total se produce durante los diez primeros años, se considera que se ha incumplido un requisito esencial -el de la duración mínima de diez años-, por lo que el año de la cancelación su empresa debe devolver de golpe los incentivos aplicados hasta este momento junto con los intereses de demora que sean aplicables.

Consideraciones específicas sobre el valor del suelo

En el leasing de inmuebles, es esencial diferenciar entre el valor del suelo y el valor de la construcción. La parte del coste que corresponde al suelo no es deducible, ya que el suelo no se considera un activo dirimente. El contrato de leasing debería especificar claramente esta separación para facilitar las deducciones correctas durante la declaración del impuesto. Las cuotas correspondientes a la construcción, por otra parte, son deducibles dentro de los límites ya mencionados.

Consideraciones durante períodos de carencia

En algunos contratos de leasing, se pueden acordar periodos de carencia durante los cuales sólo se pagan intereses. Durante estos periodos, ninguna parte del principal se amortiza, lo que implica que no se puede deducir la recuperación del coste. Este detalle es crucial para la planificación fiscal de la empresa, dado que afecta directamente a la deducibilidad de los pagos durante estos años.

El leasing inmobiliario ofrece notables ventajas fiscales que pueden optimizar considerablemente la carga tributaria en el impuesto sobre sociedades. No obstante, es esencial entender y planificar adecuadamente los términos del contrato y las implicaciones fiscales para maximizar estos beneficios.