La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de vivienda), recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda con efectos desde enero de 2024.

Con la nueva Ley, se estimula fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

En concreto, la nueva Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:

Reducción incrementada del 90%

Cuando se hubiera formalizado por el propio arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

Reducción incrementada del 70%

Cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:

• 1. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a dichos arrendatarios.
• 2. Cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

Reducción incrementada del 60%

Para los casos en que se hubiesen efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los dos años anteriores a la formalización del contrato de arrendamiento.

En todo caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de arrendamientos urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).

Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) sólo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente.

En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, con la posibilidad de aplicar siempre la reducción del 50%. Todas estas reducciones se convierten en inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.

Régimen transitorio

Se introduce en la Ley del IRPF una disposición transitoria, la trigésimo octava, para regular en un 60% la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad al 26 de mayo de 2023.

Pueden contactarnos para cualquier duda o aclaración que tengan sobre esta cuestión.