La Ley de la Vivienda 12/2023 del 24 de mayo,  por el derecho a la vivienda, es la primera ley estatal que regula el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada establecido en el artículo 47 de la CE.

Una de las novedades es el establecimiento de una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de un régimen jurídico básico del derecho de propiedad de la vivienda, definiendo las facultades y deberes que comporta esta propiedad.

Estatuto básico del ciudadano en relación con la vivienda

Se regulan los deberes generales de evitar la realización de cualquier actividad molesta o insalubre que perturbe el derecho de uso y disfrute de la vivienda y de realizar las actuaciones de conservación, reparación o mejora que correspondan de acuerdo con el régimen legal de tenencia de la vivienda.

Y por lo que se refiere al propietario, se regulan los deberes de usar la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda, de evitar la sobreocupación o el arrendamiento para usos y actividades que incumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad legalmente exigidos; y de cumplir las obligaciones de información establecidas en la Ley para las operaciones de venta o arrendamiento de la vivienda.

Medidas de información en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

La Ley señala que los arrendatarios de vivienda gozan de los derechos de protección de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y de la legislación autonómica aplicable.

Y, además de lo anterior, regula un derecho expreso a recibir información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso.

Procedimientos de desahucio y lanzamientos suspendidos por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo

A partir del 30 de junio del 2023, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que afecten a hogares y personas vulnerables sin alternativa habitacional que se encuentren suspendidos por aplicación de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, cuando el demandante sea una gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de dicho demandante si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debe destacarse es que los cambios introducidos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, solo afectan a los contratos celebrados a partir del 26 de Mayo. Los contratos celebrados con anterioridad al 26 de Mayo, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Ello no impide que, si las partes lo acuerdan, los contratos preexistentes pueden adaptarse a la nueva Ley

En relación a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, se establece la posibilidad de que el arrendatario solicite una prórroga extraordinaria, adicional a todas las establecidas legalmente, del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Debe acreditar el arrendatario que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.

Esta prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición señalada anteriormente.

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