La nueva ley de vivienda en España aprobada por el Congreso de los Diputados el pasado 27 de abril y pendiente de aprobación definitiva para su inclusión en el BOE regula diferentes ámbitos del sector inmobiliario y está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles incluyendo ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler.

Estas son algunas medidas que se van a incluir en la nueva ley y que influyen directamente en el mercado del alquiler.

1. Limitaciones en el precio de los alquileres

  1.1 Eliminación del IPC como mecanismo de revisión de la actualización anual de la renta.

Durante 2024 en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que sea procedente actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).

En los supuestos en los que el arrendador no fuese un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, a falta de pacto, no podrá ser más del 3%.

Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estadística (INE) a definir, antes de 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC.

1.2. Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de vivienda

 Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas contenidas en la Ley de existir un acuerdo entre las partes.

1.3 Declaración de zona tensa de alquiler

Las autoridades competentes en vivienda, comunidades autónomas y ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tienes si se cumple uno de estos dos requisitos:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.

• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado en esta zona, en los últimos cinco años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

2. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

La nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador/propietario del inmueble.

3. Medidas fiscales para incentivar a los propietarios de viviendas

3.1 IRPF

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (sólo para los rendimientos del capital inmobiliario, pero no afecta a quienes realicen arrendamientos que tengan la consideración de actividad económica en los términos de la LIRPF). Estas nuevas reducciones empezarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024.

En concreto, la nueva Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles entre sí y que se aplican en el siguiente orden:

• Reducción incrementada del 90% cuando se hubiera formalizado por el propio arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tenso, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.

• Reducción incrementada del 70% cuando el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que se encuentre en una zona de mercado residencial tenso y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y se trate de viviendas arrendadas a la administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la administración limite la renta del alquiler.

• Reducción incrementada del 60% para los casos en que se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.

El contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, quedando siempre la posibilidad de aplicar la reducción del 50%. Todas estas reducciones resultan inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tenso.

3.2. Recargos en el IBI para viviendas vacías o desocupadas

En la nueva Ley se define una vivienda vacía como aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a dos años salvo determinadas causas justificadas.

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.

4. Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que éstos evalúen la situación y, si es el caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica o social.

Se asegura que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones residenciales a los afectados, evitando situaciones de desamparo a consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Asimismo, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.